Praktisk Husleierett 2020

Registrering og morgenkaffe

Velkommen til Praktisk Husleierett 2020

OPSJONER OG FORTRINNSRETTER

Det avtales ofte rett til å forhandle eller forlenge et leieforhold. Hva er vanlige bestemmelser om dette? Hva er de sentrale punktene som må vurderes og må med i slike bestemmelser? Hva er innholdet i en forhandlingsrett, en fortrinnsrett eller en rett til å forlenge. Hvilke vilkår gjelder for en slik forlengelsesperiode? Noen eksempler fra praksis. Det blir stadig mer praktisk med utkjøpsklausuler. Hva er dette og hvordan bør de prises?

JUSSEN I LEVERINGSBESKRIVELSE

I de fleste næringsleiekontraktene skal utleier i større eller mindre grad tilpasse lokalene til leiers bruk og ønsker. Utleiers arbeider beskrives gjerne i en leveringsbeskrivelse/kravspesifikasjon. I nybygg eller rehab-prosjekter er dette dokumentet like viktig som selve leieavtalen. Dokumentet er hovedsakelig et teknisk og praktisk dokument, men det har større innslag av juss enn mange er klar over. 
Vi skal gjennomgå de juridiske sidene av leveringsbeskrivelsen/kravspesifikasjonen. Bevissthet om de juridiske konsekvensene vil kunne bidra til forutberegnelighet og klarhet som reduserer mulighetene for uenighet mellom partene i prosjektperioden og ved innflytting.

DUE DILIGENCE AV LEIEKONTRAKTER

Leiekontraktene representerer som regel den vesentligste verdien av et næringsbygg. Hvilke punkter i kontraktene er særlig viktige, og hvilke forhold vil kunne medføre større prisavslagskrav eller være "dealbreakere" i en salgsprosess? De som fremforhandler leiekontraktene på vegne av eiendomsselskapene er sjelden de samme som de som er involvert i salgstransaksjonene. Ved inngåelsen av leiekontraktene har man derfor ikke alltid fokus på hvilken stor verdireduserende effekt små justeringer i ordlyden kan gi. Foredraget vil komme inn på konkrete eksempler fra de over hundre næringseiendomstransaksjonene Thommessen var involvert i fjor.

Pause og mingling

DETTE STÅR IKKE I MEGLERSTANDARDEN - VIKTIG SKREDDERSØM!

Meglerstandarden er et godt og gjennomarbeidet dokument som fungerer fint som basis for de fleste leieforhold. Det er likevel en del forhold som ikke reguleres i standarddokumentene. Dette gjelder for eksempel flytende overtakelsesdato, leiefritak og bidrag til leietakers innredning/møblering, innstramming i leietakers bruk av leieobjektet, forholdet leietakerne imellom, GDPR mv.
Vi går igjennom disse og andre typetilfeller som ofte dukker opp i leiekontraktsforhandlinger, og kommer med forslag til løsninger og tilpasninger til standardteksten. 

MVA – NÅR ER DET NØDVENDIG MED TILPASNINGER AV STANDARDLEIEAVTALENE?

Markedets standardavtaler har en omfattende MVA-klausul som normalt ivaretar utleiers behov når den brukes på riktig måte. Det er imidlertid også en rekke andre bestemmelser i leieavtaler og vedlegg som kan ha stor betydning i forhold til MVA. Derfor kan det ofte være nødvendig å tilpasse leieavtalens bestemmelser om definisjon av selve leieobjektet, husleiefastsettelse, fellesutgifter, endringsarbeider og «særlige forhold». Manglende eller mangelfull avtaleregulering vil kunne medføre risiko for uriktig MVA-behandling og økte MVA-kostnader for utleier. Innlegget vil fokusere på tilfeller der tilpasninger er nødvendig, hvilke tilpasninger som er aktuelle og hvor tilpasningene bør innplasseres i leieavtalen/vedlegg til denne.

Lunsj

PARTENES RETTIGHETER OG PLIKTER FRA SIGNERING TIL INNFLYTTING

I nybygg- og rehabiliteringsprosjekter inngås leieavtalene lenge før bygget er oppført/rehabilitert. Husleieloven regulerer ikke partenes plikter i perioden fra signering og til innflytting, og leiestandardene som ofte brukes treffer ikke alltid like godt. Hvilke rettigheter og plikter for begge parter er viktig å regulere i denne fasen, hva er rimelig og må det bli så komplisert som vedlegget til meglerstandarden?

KAN HØYE FELLESKOSTNADER VÆRE ET GODT TEGN?

Ved inngåelse av leiekontrakter er leietakere opptatte av fordeling av kostnader, i tillegg til leienivå. Under foredraget vil vi forklare betydning av høye og lave felleskostnader.
Mange frykter høye felleskostnader, men kan de egentlig være en fordel - for eksempel større forutsigbarhet og lavere kostnader over tid? Høye felleskostnader kan også bety at utleieren har gjort et løft med drift og vedlikehold, og at næringslokaler er godt rustet for fremtiden. 

STRATEGI OG TAKTIKK I FORHANDLINGER

Utfallet av leiekontraktsforhandlinger avhenger av en rekke faktorer. Under foredraget vil vi fokusere på hvordan utleieprosessen bør legges opp for å oppnå en gode forhandlinger og derigjennom øke sannsynligheten for å lykkes med å oppnå de strategiske målsetningene for partene. Det vil fokuseres på praktiske tips til gjennomføringen av forhandlingene både hva gjelder forberedelser, persongalleri, muntlig og skriftlig kommunikasjon, gjennomføring av befaring, kontraktsutarbeidelse og overtakelse, samt hvordan partene bør følge opp i perioden etter overtakelse. Foredraget vil bli illustrert med praktiske typetilfeller som ofte dukker opp i leiekontraktsforhandlinger og vil gi tips til løsninger som vil kunne bidra til å oppnå en mer smidig forhandlingsprosess. 

Avslutning